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潮水退去后，聯(lián)合辦公行業(yè)已迎來(lái)至暗時(shí)刻。

　　近期，界面新聞從多個(gè)獨(dú)立信源處確認(rèn)，中駿集團(tuán)旗下的聯(lián)合辦公品牌FUNWORK已停止大部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，大概在4月份關(guān)閉了旗下多個(gè)辦公空間。FUNWORK成為受疫情影響較大的聯(lián)合辦公企業(yè)之一，“中駿少帥”黃濤的5年創(chuàng)業(yè)夢(mèng)經(jīng)歷波折。

　　一家頭部聯(lián)合辦公企業(yè)高層對(duì)界面新聞透露：“FUNWORK虧損嚴(yán)重，若是沒(méi)有疫情發(fā)生，還有可能被更大的聯(lián)合辦公企業(yè)收購(gòu)，做一個(gè)提升盈利水平的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，但在現(xiàn)在這種情況下，大家很難并購(gòu)一個(gè)本身不盈利的品牌。”

　　今年4月份，F(xiàn)UNWORK關(guān)閉了部分盈利不理想的空間，目前在北京、上海和深圳等地還有一些空間在正常運(yùn)營(yíng)中，如北京·盤(pán)古大觀、上?！きh(huán)球港、上?！ね髲B、深圳·深圳灣1號(hào)等。

　　據(jù)界面新聞了解，F(xiàn)UNWORK因?yàn)榻衲暌咔橛绊?，以及公司入駐甲級(jí)寫(xiě)字樓造成的成本壓力，很果斷的把特別不盈利的項(xiàng)目砍掉了，現(xiàn)在還剩下正常運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有10個(gè)左右。

　　截至2019年上半年，F(xiàn)UNWORK共進(jìn)入過(guò)北京、上海、廣州、深圳、杭州等9個(gè)城市，布局了24個(gè)項(xiàng)目。

從整個(gè)行業(yè)看，突如其來(lái)的疫情使聯(lián)合辦公行業(yè)雪上加霜，如何獲得“重生”成為當(dāng)務(wù)之急。

　　FUNWORK收縮

　　FUNWORK在其成立的第6個(gè)年頭遇到了麻煩。

　　創(chuàng)始人黃濤是閩系房企中駿集團(tuán)主席黃朝陽(yáng)次子，2011年從海外留學(xué)回國(guó)后加入了中駿集團(tuán)，在房地產(chǎn)行業(yè)歷練了近5年。

　　在先后考察了美國(guó)、以色列等地的聯(lián)合辦公案例后，黃濤看到國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的前景，決定離開(kāi)中駿集團(tuán)，和多年好友徐浩洋一同開(kāi)啟了創(chuàng)業(yè)之路。據(jù)悉，黃濤創(chuàng)辦聯(lián)合辦公品牌的想法最初并沒(méi)得到黃朝陽(yáng)的支持，需要靠自己去找錢。

　　黃濤初期見(jiàn)了不少投資者，最終拿到7000萬(wàn)元的融資，并于2015年9月正式創(chuàng)辦了FUNWORK。這一年正是聯(lián)合辦公的興起之年，前萬(wàn)科副總裁毛大慶創(chuàng)辦了優(yōu)客工場(chǎng)，前亞洲投資副總裁劉彥燊創(chuàng)辦了WE+酷窩，SOHO推出了SOHO3Q。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公品牌數(shù)量從2016年的234家上升到2018年的395家，增幅高達(dá)68%，是聯(lián)合辦公增速最快的一段時(shí)間。盡管聯(lián)合辦公品牌遍地開(kāi)花，但盈利能力卻普遍遭到質(zhì)疑。

　　對(duì)于如何提升盈利能力的問(wèn)題，黃濤曾對(duì)外界透露過(guò)自己的思考。他認(rèn)為FUNWORK必須先做出規(guī)模跟品牌，只有這樣之后，公司新增項(xiàng)目在裝修、設(shè)計(jì)、采購(gòu)上的成本才會(huì)相應(yīng)降低，才有條件給客戶提供性價(jià)比較高的價(jià)格。

　　黃濤給FUNWORK定下了一個(gè)“3年進(jìn)入10個(gè)城市，做80個(gè)項(xiàng)目，最終打造中國(guó)最好的創(chuàng)業(yè)辦公生態(tài)圈”的目標(biāo)?；诖?，黃濤留給FUNWORK“做精”的時(shí)間并不多，他希望在成立第二年后就開(kāi)始快速地在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)張。

　　2017年FUNWORK被中駿集團(tuán)納入上市體系中,作為集團(tuán)構(gòu)建的“FUN+幸福生活生態(tài)圈”的一部分，但其運(yùn)營(yíng)主體上海方沃實(shí)業(yè)有限公司仍保持獨(dú)立的股權(quán)。一直到2019年，中駿集團(tuán)才收購(gòu)了樂(lè)享空間集團(tuán)（上海方沃實(shí)業(yè)的實(shí)際控股公司）25%股權(quán)，另外75%仍由黃濤持有。

　　據(jù)FUNWORK相關(guān)人士介紹， FUNWORK現(xiàn)在已完全并入到中駿集團(tuán)的商業(yè)板塊中，不再是以前獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的情況，黃濤本人還在中駿集團(tuán)擔(dān)任職務(wù)，但已不再負(fù)責(zé)FUNWORK這一塊業(yè)務(wù)。

　　2018年下半年之后，聯(lián)合辦公進(jìn)入資本寒冬，行業(yè)發(fā)展的擴(kuò)張之勢(shì)明顯放緩。

　　與大部分聯(lián)合辦公不一樣，F(xiàn)UNWORK的項(xiàng)目主要位于城市CBD商務(wù)辦公區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓。在黃濤看來(lái)，一個(gè)好的地理位置不僅僅可以給公司提升品牌的影響力，同時(shí)可以降低員工的交通成本跟時(shí)間成本。

　　然而，甲級(jí)寫(xiě)字樓往往意味著更高的租賃成本。一位聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為，聯(lián)合辦公應(yīng)該更多在乙級(jí)寫(xiě)字樓或產(chǎn)業(yè)園設(shè)點(diǎn)，通過(guò)改造以及服務(wù)來(lái)提升物業(yè)的價(jià)值，目前還沒(méi)看到在甲級(jí)寫(xiě)字樓大規(guī)模擴(kuò)張的成功案例。

　　廣州珠江新城CBD內(nèi)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓天盈廣場(chǎng)是FUNWORK設(shè)點(diǎn)的最后一個(gè)項(xiàng)目，其租賃的56、57層總面積達(dá)5622平方米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立辦公室88間，于去年7月開(kāi)業(yè)。一位中介透露，該項(xiàng)目的入駐率不是很高，一直都有特價(jià)房源推出。目前該項(xiàng)目已確定關(guān)閉。

　　某頭部聯(lián)合辦公品牌高層指出，目前聯(lián)合辦公的目標(biāo)客戶對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的接受程度一般，這直接導(dǎo)致了FUNWORK的運(yùn)營(yíng)困難，另外，F(xiàn)UNWORK裝修風(fēng)格比較奢華，成本控制能力并不強(qiáng)。

　　“撤掉業(yè)務(wù)是公司總部的決策，很突然，我們都不是很清楚具體原因”，F(xiàn)UNWORK深圳城市公司原市場(chǎng)總監(jiān)表示，所有員工離職都有一段時(shí)間了。界面新聞?dòng)浾邠艽騀UNWORK官方電話也被提示，該號(hào)碼已停止使用。

? ? ? ?至暗時(shí)刻

　　FUNWORK的撤離是當(dāng)下整個(gè)聯(lián)合辦公行業(yè)生存困境的一個(gè)縮影。據(jù)界面新聞了解，疫情之后，廣州至少有6個(gè)聯(lián)合辦公品牌退租，包括FUNWORK、WEWORK、WE+酷窩、世服宏圖、德培利左巢、BEE+等。

　　受疫情影響，一線城市寫(xiě)字樓空置率維持在較高水平。戴德梁行發(fā)布報(bào)告顯示，今年一季度北京、上海、深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別上升至13.8%、21%、24.6%，環(huán)比分別增加0.3、1.4、4.6個(gè)百分點(diǎn)，廣州微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.2%。

　　除換租或擴(kuò)租辦公室的企業(yè)明顯減少之外，一些企業(yè)的租金預(yù)算也大幅降低。一位資深寫(xiě)字樓中介表示，為了吸引客戶，不少寫(xiě)字樓大幅調(diào)低租金，以珠江新城的保利中心為例，其推出多個(gè)特惠辦公室的月租金只要88元/平方米或99元/平方米，而最貴的望江辦公室也只要165元/平方米，遠(yuǎn)低于去年239元/平方米月租金參考價(jià)。

　　廣州佰聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)陳星透露，一些傳統(tǒng)二房東為了搶租戶，給出的租金價(jià)格簡(jiǎn)直可以用“低得離譜”來(lái)形容。此外，點(diǎn)點(diǎn)租市場(chǎng)經(jīng)理張偉鵬坦言，不少小業(yè)主的報(bào)價(jià)甚至比2015年的市場(chǎng)報(bào)價(jià)還要低。

　　在這場(chǎng)“價(jià)格戰(zhàn)”中聯(lián)合辦公也沒(méi)有缺席。據(jù)界面新聞了解，位于廣州周大福金融中心（東塔）的德事商務(wù)中心近期推出了100人以內(nèi)的特價(jià)單位，單月租金低至2000元/人，要知道其以往的市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到約4000元/人。

　　另外，位于廣州天盈廣場(chǎng)的Cohesion目林聯(lián)合辦公將單月租金價(jià)格從以往的3000多元/人下調(diào)至近2000元/人。張偉鵬表示，從目前來(lái)看廣州的聯(lián)合辦公空間基本會(huì)有一個(gè)20%以上的租金降幅。

　　不過(guò)“價(jià)格戰(zhàn)”并非每一家聯(lián)合辦公品牌都有能力參與。大部分聯(lián)合辦公品牌實(shí)質(zhì)上都是充當(dāng)著“二房東”的角色，主要收入還是靠租金差價(jià)，前幾年往往也因?yàn)楦哳~的裝修以及運(yùn)營(yíng)投入而難以盈利，基于此，降價(jià)則意味著更高額的虧損，資金鏈難以維持。

　　換言之，受成本限制，聯(lián)合辦公的降價(jià)幅度有限，跟傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相比很難有價(jià)格吸引力。以雅居樂(lè)中心為例，該大廈傳統(tǒng)寫(xiě)字樓目前的月租金大概為120-240元/平方米，按每人5平方米的辦公面積算，則一個(gè)人的最高月租金也只要1200元/月，而位于該大廈的聯(lián)合辦公品牌寰圖的單月價(jià)格至少約2000元/人。

　　陳星指出，其公司租賃的傳統(tǒng)辦公室位于廣州天河中心區(qū)的乙級(jí)寫(xiě)字樓三新大廈，目前月租金是1.2萬(wàn)元左右，可容納20個(gè)人辦公，若換租成聯(lián)合辦公空間，月租金至少會(huì)需要2萬(wàn)多，這對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是并不劃算的。

　　優(yōu)客工場(chǎng)首席運(yùn)營(yíng)官關(guān)心坦言，相比傳統(tǒng)辦公室，聯(lián)合辦公的租金確實(shí)會(huì)更高一些，這主要因?yàn)槁?lián)合辦公空間無(wú)論是在租期還是租賃門檻上都更加靈活，而且會(huì)覆蓋很多服務(wù)?！斑@就導(dǎo)致了聯(lián)合辦公的租金不可能更低，更低的話這個(gè)行業(yè)其實(shí)就不在了。”

　　關(guān)心透露，為了減少損失，不少聯(lián)合辦公品牌都關(guān)閉了虧損嚴(yán)重的項(xiàng)目，只保留一些整體招商情況比較好的項(xiàng)目。

　　據(jù)界面新聞了解，除了關(guān)閉在廣州的兩個(gè)網(wǎng)點(diǎn)外，今年3月WE+酷窩在上海五角場(chǎng)創(chuàng)智天地的一個(gè)項(xiàng)目也停止運(yùn)營(yíng)了。一位寫(xiě)字樓中介稱，WE+酷窩在運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)了問(wèn)題，聽(tīng)說(shuō)全國(guó)的業(yè)務(wù)都撤掉。

　　對(duì)此，界面新聞多次致電WE+酷窩創(chuàng)始人劉彥燊，但均未接通。

　　如何“重生”

　　事實(shí)上，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，原本備受追捧的聯(lián)合辦公已進(jìn)入“紅海”階段，2018年底以來(lái)增速放緩明顯。艾媒咨詢提供數(shù)據(jù)顯示，2019年聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1267.2億元，同比增長(zhǎng)109.1%，比2018年增速減少50.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析指出，2015年-2018年聯(lián)合辦公行業(yè)加速發(fā)展，行業(yè)入局者眾多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，但隨著行業(yè)盈利能力遭質(zhì)疑，Wework、優(yōu)客工場(chǎng)上市被否、估值下降，虧損持續(xù)擴(kuò)大等影響下，資本回歸理性。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，聯(lián)合辦公行業(yè)的融資大幅減少，共計(jì)僅有4起、14億元+的融資。2020年，聯(lián)合辦公行業(yè)更是進(jìn)入資本“寒冬”，截至目前，僅有納什空間獲得遠(yuǎn)洋資本1億元的融資。

　　在此背景下，各家聯(lián)合辦公品牌明顯放緩規(guī)模擴(kuò)張的步伐，將更多的精力轉(zhuǎn)移到“修煉內(nèi)功”上去，希望通過(guò)轉(zhuǎn)變商業(yè)模式、提升運(yùn)營(yíng)能力、新增收入來(lái)源等方式來(lái)走出困境。

　　然而，突如其來(lái)的疫情讓不少正處于“自我修正”初期的聯(lián)合辦公品牌措施不及，加速了行業(yè)整體的洗牌進(jìn)程。關(guān)心表示：“各大聯(lián)合辦公品牌一定要有一個(gè)非常明確的發(fā)展路徑，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不允許大家再猶豫或者做其它的考量了?！?/span>

　　隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，聯(lián)合辦公行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入控成本擴(kuò)盈利的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段。萊坊高級(jí)董事及中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東認(rèn)為，當(dāng)前聯(lián)合辦公的主要收入就是租金差，所以對(duì)運(yùn)營(yíng)方的成本控制能力要求很高，包括拿房成本、裝修成本等。

　　寰圖方面亦表示，聯(lián)合辦公行業(yè)在成本管控確實(shí)需要特別留意，例如，寰圖就有收購(gòu)一些下游的辦公家具企業(yè)，這樣公司在辦公家具的采購(gòu)成本上就可以有較大的優(yōu)勢(shì)。

　　除提升收益率外，向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型也成為多家聯(lián)合辦公品牌的重要舉措。

　　今年4月，優(yōu)客工場(chǎng)在成立5周年之際就對(duì)外披露了“輕資產(chǎn)、重賦能”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，并提出要在2020年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕重比達(dá)約1：1；從3月開(kāi)始，Distrii辦伴的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)也正式駛?cè)肟燔嚨馈?/span>

　　在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式一向是主流。無(wú)論通過(guò)購(gòu)買還是租賃的方式獲取目標(biāo)場(chǎng)地的使用權(quán)都可以理解成重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，聯(lián)合辦公企業(yè)方在前期需要投入高額的費(fèi)用，回報(bào)周期平均達(dá)到3-5年。

　　與重資產(chǎn)模式不同，輕資產(chǎn)模式下，聯(lián)合辦公品牌主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計(jì)、建造以及以及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等，而物業(yè)主承擔(dān)大部分的前期投入。

　　關(guān)心透露，優(yōu)客工場(chǎng)其實(shí)從2018年開(kāi)始就涉及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)了，這次疫情可以說(shuō)是讓公司更加堅(jiān)定了走這條路的決心，暫時(shí)不會(huì)再拿重資產(chǎn)項(xiàng)目了。

　　雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，輕資產(chǎn)模式更具有規(guī)模效應(yīng)，運(yùn)營(yíng)效率也更高，但這并非所有聯(lián)合辦公品牌都可以走的一條路。多位業(yè)內(nèi)人士指出，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的門檻較高，不僅需要運(yùn)營(yíng)方有較強(qiáng)的品牌號(hào)召力，還得有全國(guó)化布局網(wǎng)絡(luò)以及健全的標(biāo)準(zhǔn)化管理流程。